Точка банк РКО [rko] [sale]

Инвесторы стали вкладывать деньги в офисы общего типа

В связи с этим в данном сегменте произойдут многочисленные изменения в лучшую сторону. На этом рынке начался бурный и активный рост на фоне ситуации,сложившейся во время кризиса. Дело в том, что в деловых комплексах присутствовали внушительные площади, которые нужно было научиться использовать. На этом этапе их владельцы столкнулись с серьезными трудностями. Помещения были невостребованными, и их пришлось перепрофилировать в офисы нового формата, с чем предприниматели успешно справились. По экспертным оценкам и прогнозам в 2019 году суммарный объем предложения гибких офисов в российской столице столкнется с ростом на 37%.  
Есть вероятность, что такие темпы роста будут сохранены и в 2020 году. Представитель сети подобных пространств отмечает, что в настоящее время в московских деловых комплексах резидентами являются 30 000 персон.  
Чтобы иметь представление о ситуации, которая сложилась в данном сегменте, сначала нужно принять во внимание значение терминов. На долю классических офисов приходится порядка 15-20% площадей. В них нет закрепления рабочих мест за конкретными пользователями, только если на короткий срок. В глобальном плане данный сегмент создается именно гибкими офисами, которые получили название коворкинги. Первое подобное пространство стало функционировать на территории нашей страны в 1998 году, когда на рынок произошел выход международной организации Regus. 

Головной офис этого бренда находится на территории Люксембурга. Сначала такие пространства стоили немалых денег, их использовали иностранные организации. В течение длительного времени рынок почти не рос. Эксперты отмечают, что операторы испытывали сложности в процессе реализации такого видения собственникам. Однако когда в 2014 году наступил кризис, ситуация потерпела определенные изменения. Основной причиной данного явления стал моментальный рост площадей, которые не были востребованы. В итоге по состоянию на 2015 год пустыми были около 3 млн. помещений. Поэтому выбора у владельцев практически не было. Кроме того, на рынке появилось много целеустремленных предпринимателей, которые нуждались в недорогих площадях. И если в 2014 году количество коворкингов равнялось 4,через два года эта цифра доросла до 20. Самый серьезный сдвиг зафиксирован в  2017-2018 годах, когда объем предложения вырос на 65%. Эта предпосылка и определила дальнейшее развитие подобных пространств.  
Операторы-профессионалы на какое-то время стали главными участниками рынка, правда, длилось это недолго. Впоследствии на него пришли те, кто стремился развивать коммерческую недвижимость. А в июне 2019 года появилась информация о том, что компания Capital Group строит планы об открытии 20 000 квадратных метров свободных пространств. Объединять их будет единый бренд, который называется Business Group. Отвечать за развитие проекта будет человек, приходящийся сыном главному собственнику организации, по имени Герман Те. Открытие первого объекта уже произошло. 

Случилось это на территории башни «Город столиц». Второй офис будет действовать в локации БЦ «Око», которая является владением группы. В самой организации речь идет о том, что этот вид бизнеса будет новым. Т. е. пространства будут представлять собой не классические офисы, а отделанные помещения для почасовой,посуточной, понедельной аренды. Впоследствии аналогичные планы были построены другими организациями, в частности – O1 Properties. Чтобы офисы могли качественно развиваться, была сформирована структура под названием Space 1. В компании было дано пояснение, что сеть будет опираться на спрос со стороны крупных организаций. Им в аренду будет предоставлено несколько изолированных офисных пространств и небольших кабинетов. Наряду с этим в сеть просочилась новости о намерениях собственника группы ПИК – Сергея Гордеева. Директор департамента недвижимости офисного типа пояснил, что крупные игроки, вкладываясь в подобные проекты, рискуют немногим, в отличие от небольших участников рынка. Многие из них даже владеют собственными локациями, поэтому не придется тратить средства на их аренду. Это в совокупности приводит к улучшению экономики каждого отдельно взятого проекта. 

В настоящее время коворкинги привлекают множество инвесторов. Происходит это за счет достаточно хорошей окупаемости. Как показывает практика, на основании приведенных расчетов, срок, в течение которого можно вернуть вложенные средства, составляет 2-2,5 года. Такое значение может быть достигнуто за счет того, что инвестиционный порог является невысоким. Эксперты отмечают, что стоимость организации подобного пространства приближается к отметке в 15-36 тысяч рублей за 1 квадратный метр, все определяется именно классом делового комплекса. Традиционно на организацию классического помещения затраты намного выше. Поэтому организаторы нового типа офиса стремятся на всем сэкономить и при этом достичь максимально высокого уровня доходности. Уровень конкуренции на современном рынке крайне высок. Причем составляют ее операторы локального типа, а также международные гиганты. В итоге можно заметить, что несетевые платформы не могут существовать более года. По статистике с подобными сложностями сталкиваются многие пространства.

Эксперты убеждены, что ключевая функция оператора сводится к рациональному подбору площадей. Наибольший успех получают проекты, в которых здание является собственностью оператора или подлежит аренде в офисных объектах, относящихся к классу «B». Что касается категории «A»,в ней можно достичь успеха только при низкой арендной ставке. Также можно отметить, что поиск подходящих локаций в настоящее время является сложным, т. к. многие из них стали дорогостоящими. Если принимать в качестве примера пространство WEWORK, можно сделать вывод, что уложиться в бюджет можно далеко не всегда. А поиск прочих качественных помещений подразумевает колоссальные затраты труда и времени. По экспертным оценкам для получения прибыли минимальный уровень посещаемости офиса, чтобы он мог приносить прибыль, должен составлять 70-80%. 
На этом рынке относительно недавно произошел резкий скачок. Однако, как утверждают эксперты, он должен был случиться еще 5-6 лет тому назад. На территории Европы пик развития пришелся на 2008 год. Именно в этот момент в мире начали происходить серьезные изменения взглядов людей на совместное потребление. Срок жизни компаний стал сокращаться, новые бизнесы появлялись в большом количестве,а процент самостоятельно занятых лиц рос. По расчетам специалистов в российской столице подобные пространства создают порядка 1% всего офисного предложения. Если сравнить эти данные с Шанхаем,данный показатель равен 6%. А в лидере в плане подобных пространств – Лондоне –он составляет 5%. Несмотря на такой разрыв, есть высокая вероятность того, что за несколько лет российскому рынку удастся догнать крупные мировые столицы и даже обогнать их. В Российской Федерации львиная доля общих офисных пространств сконцентрирована в Москве и Санкт-Петербурге. В регионах в этом сегменте действуют иные площадки,т. к. глобально офисный рынок еще не пришел на соответствующую стадию развития.

Региональные участники в настоящее время находятся в поисках альтернативы и разрабатывают новые проекты, стараясь заработать на них определенные суммы денег. Организатор одной из подобных площадок в Екатеринбурге сообщает, что финансирование компании осуществляется посредством займов физических лиц. Этот способ считается наиболее быстрым и рациональным, т. к. позволяет привлечь инвестиции максимально просто. В настоящее время займы финансируют порядка 80% нынешних проектов организации. В рамках их развития уже удалось привлечь 58 миллионов рублей. А 13 миллионов – это собственные средства. Такая сумма была выделена одновременно 112 кредиторами. Проценты выплачиваются разово в год. Уровень доходности по предварительным прогнозам составляет 20%.Несмотря на успех таких мероприятий, некоторые эксперты убеждены в том, что они считаются крайне рискованными. Дело в том, что покрытие банковских инвестиций в случае банкротства происходит за счет залогового имущества, а также поручительства. При этом вложения, внесенные физическими лицами, практически не имеют никаких обременений. Если принимать во внимание такую практику, можно сделать вывод, что такие инвесторы могут получать по 3-5 копеек на рубль. Однако в будущем времени многие компании планируют отказ от взаимодействия с физическими лицами и привлечение более крупных игроков рынка. Обмен при этом будет производиться на долю в конкретных объектах недвижимого имущества. По словам экспертом, многие организаторы подобных пространств заинтересованы в том,чтобы получить партнеров, способных наделить проект своими компетенциями. Связано это, в первую очередь, с такими областями, как development, управление коммерческим недвижимым имуществом, строительством.  
Таким образом, несмотря на относительную развитость, офисы общего типа на территории Российской Федерации еще не достигли своего пика. Появляется все большее количество новых проектов, обеспечивающих их владельцам крупные суммы прибыли. 

 

Комментарии

mood_bad
  • Пока нет коментариев.
  • chat
    Добавить комментарий
    Точка банк РКО [rko] [sale]